Дважды проданные, или Как юристы «квадратурой» торговали

• актуально
• Ставропольский край
• Невинномысск
• мошенничество
• недвижимость
• дольщики

Кто-то из современных представителей творческой интеллигенции однажды изрёк ставшую крылатой фразу: «Недвижимость не имеет ног, поэтому переходит из рук в руки». Этот афоризм как нельзя лучше отражает суть проблемы, с которой может столкнуться любой покупатель заветных квадратных метров. Представьте себе ситуацию. Вам удалось скопить денег на однушку. Покупаете вожделенное жильё на этапе строительства. А позже, когда дом готов принять новосёлов, выясняется, что у вашей квартиры уже есть другой собственник. Занавес!

Здрасьте - приехали!

В лихие 90-е годы подобное случалось сплошь и рядом. Да и потом - в начале двухтысячных - люди не меньше прежнего попадали в ловушки, ловко расставленные мошенниками всех мастей. Покупатели в те времена были абсолютно не защищены: хаос в правовом поле на рынке недвижимости создал благоприятную почву для злоумышленников.

Положение дел в разы улучшилось с выходом в свет Федерального закона № 214‑ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». И по сей день законодательство в сфере недвижимости дополняется новыми нормами, совершенствуется.

Помню случай, произошедший с семьёй моих знакомых. В те времена продали они в престижном спальном районе Москвы трёшку, а на вырученные деньги приобрели особняк в Подмосковье. Туда и переехали. Прекрасно чувствовали себя на природе. На автомобиле ездили на работу в город и обратно. Жили так около года, пока за высоким забором не появились неизвестные - мужчина и женщина с большими чемоданами в руках. Кроме того, незваные гости негодовали. Как выяснилось, вернулась супружеская чета из дальней страны после длительной командировки в… собственный дом.

В наше время подобное случается всё реже. Двойная продажа квартиры, особенно в новостройке, - явление далеко не распространённое с тех пор, как все сделки на рынке стали осуществляться по договору долевого участия в соответствии с выше­указанным законом.

Однако на корню избавиться от проблемы не удаётся. Какие бы препоны законодатели не ставили для мошенников, те умудряются находить лазейки и обманывать покупателей недвижимости. Немудрено. Ведь в сфере строительства и продажи жилья крутятся баснословные деньги.

11 дублей

Недавно в городе Невинномысске окончено расследование многоэпизодного уголовного дела, возбуждённого в отношении двоих руководителей жилищного строительного кооператива. Мужчины обвиняются в мошеннических действиях, совершённых с использованием служебного положения в особо крупном размере.

Противоправное деяние выявили сотрудники отдела по борьбе с экономическими преступлениями и противодействия коррупции ОМВД России по городу Невинномысску. Ранее в отдел внутренних дел поступило несколько заявлений от местных жителей о двойных продажах квартир при долевом строительстве.

По словам следователя, главой кооператива номинально числился Иван Иванов (фамилии фигурантов изменены.- Прим. авт.). Фактически же руководил его друг и соратник, один из учредителей- Пётр Петров. И был он эдаким серым кардиналом в собственной конторе: распоряжался имуществом и всеми средствами жилищно-строительного кооператива. По версии следствия, Петров разработал и внедрил схему обмана. Заработала она, опять же, с молчаливого согласия Иванова, который прекрасно осознавал, что действия носят незаконный характер. Чем же таким криминальным занимались два товарища? Ничего особенного - просто умудрялись по два раза продавать одни и те же квартиры в строящемся жилом многоквартирном доме.

- Иванов и Петров, не намереваясь исполнять взятых обязательств, заключали с гражданами договоры паенакопления на получение квартир до введения дома в эксплуатацию. Добросовестно выплачиваемые суммы не вносились в кассу и на расчётный счёт не зачислялись, а похищались,- поясняет Николай Серов. - Аналогичные сделки на приобретение тех же жилых помещений заключались с другими гражданами. В общей сложности обвиняемые совершили двойную продажу 11 квартир на общую сумму восемь миллионов рублей. Таким образом они вводили людей в заблуждение, скрывали от них сведения о том, что выбранное ими жильё уже реализовано.

Когда же в регистрационный орган стали подавать документы, всё всплыло, и покупатели принялись судиться - обращаться с исками в соответствующие инстанции, спорить, кто был первым, кто вторым. Злоумышленники создали конфликтную ситуацию по поводу имущественного комплекса кооператива, так как на один и тот же объект претендовали двое законопослушных граждан. Причём оба уже оплатили квартиру.

Кто первый, того и хата

Тут необходимо уточнить кое-какие детали. Дело в том, что даже по меркам Невинномысска стоимость жилья в вышеупомянутом доме оказалась довольно привлекательной - ниже рыночной. Предлагались однушки-студии площадью 30 квадратных метров за сумму, не превышающую 600 тысяч рублей. Спрос на небольшую квадратуру по такой цене оказался высоким.

Кроме того, сам дом с удобной «географией»: расположен напротив отреставрированного городского железнодорожного вокзала. А посему - расчёт на коммерческое использование жилья оправдан - выгодно сдавать поднаём. Люди покупали квартиры «пачками». И неудивительно, что у 11 проданных по второму кругу студий всего лишь трое собственников. Двое из них приобрели по две однокомнатных и ещё один записал в свой актив сразу семь однушек.

И вот, тройка покупателей узнала о том, что не только они приобрели квадраты, а на них вполне законно претендуют и другие члены кооператива. Началась нешуточная борьба за права владения. Суды завалили исками, кассациями-апелляциями…

В кооперативе первичный бухгалтерский учёт, как выяснило следствие, не вёлся, что является грубейшим нарушением. То есть финансы, поступающие от граждан в кассу, не оприходовались соответствующим образом. Люди фактически приносили деньги в офис, а его сотрудники выписывали лишь приходные ордера. И всё. Куда шли миллионы дальше - никому неизвестно. Повторимся: верховодили в организации лишь Петров с Ивановым. Остальные сотрудники вряд ли догадывались об аферах. Материалами дела доказано, что другие члены ЖСК вступили в кооператив формально. Давних знакомых организаторы просто включили в списки соучредителей, как того требует законодательство. Ведь ЖСК возможно зарегистрировать лишь в том случае, когда в нём числятся не менее пяти человек.

Не рассчитали силы

А что же фигуранты уголовного дела? Иванов и Петров знают друг друга давно. Оба с высшим юридическим образованием. Имеют опыт работы в кредитных организациях. Приятелям не привыкать аккумулировать большие денежные потоки. Особенно в собственных руках. На что рассчитывала парочка юристов, продавая дважды квартиры, - сложно сказать. Они заявляют: деньги шли на строительство и ввод жилья в эксплуатацию. В беседе со следователями уверяли, что помышляли расплатиться со всеми кредиторами. Просто не рассчитали ни сил, ни средств.

В рамках расследования уголовного дела проведены необходимые следственные и процессуальные мероприятия, направленные на закрепление доказательственной базы. Объём уголовного дела составил 34 тома.

Следователем следственного отдела ОМВД России по городу Невинномысску предъявлены обвинения в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации «Мошенничество».

Расследование завершено. Уголовное дело с утверждённым прокурором обвинительным заключением направлено в Невинномысский городской суд для рассмотрения по существу.

Механизмы защиты

Новостройка или вторичка? Прибегать ли к помощи специалистов? Вступать ли в ЖСК? О том, как безопасно купить недвижимость и не попасть на удочку аферистов, рассказывают наши эксперты.

Начальник кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, кандидат юридических наук подполковник полиции Альберт ТУМАКОВ:

- Если говорить о строительной сфере, то правонарушения в области жилищного строительства составляют значительную долю. Большую часть проблем удалось решить с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в ред. от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ об участии в долевом строительстве) и Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (ред. от 31.12. 2020). Тем не менее ряд вопросов остаётся неразрешённым и требует обозначения законодательной позиции. 

Наибольшее количество трудностей возникает, когда покупатели становятся членами жилищно-строительного кооператива. В качестве способа обеспечения обязательства члены ЖСК могут предусмотреть залог. Однако с учётом специфики создания и деятельности жилищно-строительного кооператива, в отличие от договора участия в долевом строительстве, данный вариант должен избираться самими членами на общем собрании, исходя из экономических возможностей кооператива. Таким способом обеспечения обязательства пайщики могут воспользоваться уже сегодня на основании § 3 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Действенным средством защиты прав пайщиков может стать и достаточно новый инструмент гражданского права - размещение денежных средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. Безусловно, внедрение данного института требует значительной законотворческой работы. Ведь внесение паёв в ЖСК значительно отличается от привлечения денег застройщиков по договору участия в долевом строительстве. Тем не менее нет противопоказаний для блокирования денежных средств пайщиков на счетах в банке. Безусловно, правовые основы данной конструкции заложены в § 3 гл. 45 ГК РФ. Однако специфика заключения договора по передаче пая требует адаптации договора счёта эскроу к данным отношениям, что требует законодательного вмешательства. 

Защитить права и законные интересы пайщиков может и механизм формирования компенсационного фонда засчёт обязательных отчислений денежных средств. Этот инструмент может реализовываться как в рамках частно-правовых отношений - создание компенсационного фонда юридического лица, так и в рамках публично-правовых отношений - отчисление денежных средств в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ст. 23.2 ФЗ об участии в долевом строительстве). 

Следует отметить и позитивную судебную практику складывающуюся в последнее время. В частности, Верховный суд Российской Федерации, рассматривая дело о защите прав пайщика ЖСК (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 02.09.2019 № 44-КА19-6), указал, что, если по содержанию договор паенакопления соответствует предмету и условиям договора участия в долевом строительстве, то меры защиты, обозначенные для дольщиков, могут использоваться и для пайщиков.

Руководитель отдела продаж ведущей столичной риелторской компании Игорь Коптелов:

- Мошенническая схема, описанная в материале, - не нова. Тема двойных продаж хорошо известна. Действительно, раньше злоумышленники сплошь и рядом устраивали подобные казусы добропорядочным покупателям. 

В данном случае при покупке жилья выдавали приходные кассовые ордера, но этого недостаточно! Необходимо средства перечислять на конкретный расчётный счёт, чтобы на руках потенциальных собственников имелись платёжные поручения с назначением платежа. Это более-менее исключает серые схемы. Мошенникам становится невыгодно претворять задуманное в жизнь, так как им придётся обналичивать финансовые средства. А так продавец может выписать бумажку - этот ордер - и денежку положить в тумбочку вместо того, чтобы вложить в строительство. 

Люди, как обычно, прознав про дешёвый ценник, сломя голову бегут скупать товар или пользоваться услугами. Это касается любой сферы. Но бесплатный сыр - в мышеловке. Поэтому первое и самое важное - если видите, что цена на недвижимость ниже рыночной, хоть и на 5-10 процентов, очень внимательно изучите все нюансы. Данный факт должен настораживать, и надо выяснять, почему сложилась такая ценовая политика на конкретные метры. Конечно, не всегда это связано с мошенничеством. Особенно на вторичном рынке. К примеру, часто бывает так, что люди продают жильё почти за бесценок, потому что им необходимо срочно погасить долги по кредиту. Либо другие, не менее важные финансовые причины заставляют по дешёвке сбывать свою квартиру.

Работаю с недвижимостью девять лет. У нас, как специалистов с опытом работы, глаз намётан. Согласитесь, квартиру «купить-продать» - это не за хлебом сходить в магазин, не холодильник бэушный по объявлению приобрести. Тут в первую очередь необходимо разбираться в теме и довольно непростых схемах. Заключить сделку без участия риелтора очень сложно, хотя и возможно. Но тогда - это игра в рулетку: повезёт - не повезёт. Все документы необходимо досконально проверять, подвергая разумному сомнению. Существует множество подвод­ных камней. И знать о них может только тот, кто в силу профессии постоянно с ними сталкивается. 

Что касается приобретения заветных метров у застройщика - тут всё проще. Главное - брать недвижимость согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С обязательной регистрацией в Росреестре. Если такого нет - забудьте о покупке. Иначе потом есть все шансы, как говорят, кусать локти.

Вернуться в раздел